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北京市内二手房议价空间加大 六成房降价只求出货

2014-04-28 09:26 来源: 转发至

  最能反映北京楼市风向标的二手房价格已经从去年12月以来连续4个月阴跌。双井一位房屋中介公司的员工就直言,“一套300万的房子,以前让到5万左右就僵持了。现在业主预期变低了,很轻松就能有10万的降幅,大家都担心房子砸在手里。”

  4月前三周,北京新建商品房仅签约3291套,签约金额104亿。从最近多月市场走势看,成交量持续下滑趋势愈加明显。手中房子要不要卖?有钱的能不能去抄底?

  新盘

  本周北京入市新盘将超14个

  北京青年报记者了解到,本周将有超过14个住宅项目入市,合计住宅供应面积近50万平方米,供应再次集中上涨。截至目前,北京年内供应的期房项目已经达到了57个,合计供应住宅高达16179套,相比2013年同期的28个项目、8197套,上涨幅度达到了97%。

  中原地产统计数据显示,预期在5月入市的项目达到了40个,润泽公馆、京投银泰·公园悦府等项目都预期上市,合计供应住宅套数将超过万套。“预期入市的40个项目价格基本保持平稳,2014年上半年价格已经基本停滞。房企逐渐开始选择平价开盘,以价格换取时间和空间。”中原地产首席分析师张大伟表示。

  开发商也承认,现在购房人的心理有了明显的变化,观望情绪变浓了。2013年,北京2万左右的刚需项目供需比基本是1:4,但目前看已经逐渐降低到1:2。“越往后拖,情况就越艰难。”亚豪机构市场总监郭毅指出,目前开发商普遍面临蓄客量不够的问题,企业集中在此时推盘抢先入市,还能争取一部分客户,如果错过这个时间窗口,下半年市场依然还没有好转,开发商就只能通过低价甚至降价来换量。

  打折

  仍是“常规手段”没有“放血”

  从成交量来看,北京楼市的确下跌了,但价格是否真的下降了呢?今年初以来,市场纷纷传出开发商降价了。先是住总万科橙开盘售价明显低于市场各方预期,此后,位于通州的东亚印象台湖也将二期住宅入市价格从预期的2.6万元/平方米调整为2.2万元/平方米起,且产品由原先预期中的毛坯调整为精装修。北青报记者走访了多个新开盘项目,明显感觉了推盘力度在加大,但判断降价还为时过早。

  “因为自住房的比价效应,新放盘价格只能说更加合理,但不太可能下降。”大兴天宫院的一位项目经理告诉北青报记者,“开发商报到建委的价格都是经过仔细核算的,不太可能来回变,主要就是靠优惠措施控制价格幅度。从目前市场的优惠来看,都是营销用的常规手段,不存在放血的玩法。”

  二手房

  六成二手房挂牌价下调

  新房市场成交量下跌,而最能反映北京楼市风向标的是二手房价格。北青报记者走访了中原、链家、我爱我家等大型中介机构,明显感觉出有多套房的业主心理发生了明显的变化,担心未来房价会掉头。

  北青报记者从中原地产获悉,二手房房源挂牌议价空间继续增加,有60%的房源挂牌价格都在一季度出现了下调,4月首周二手房议价空间从一季度的2%左右上涨到3%。因为各地降价案例的出现,导致北京楼市观望情绪浓郁,新增客户量相比一季度平均下调了10%。

  在双井,北青报记者看到中介公司不断挂出特价房来吸引眼球。“一套300万的房子,以前让到5万左右就僵持了,现在业主预期变低了,很轻松就能有10万的降幅,说明大家都担心房子砸在手里。”中介公司的小张说。

  业内预计,4月北京二手房成交量将继续在万套以下,随着新建住宅供应的增加,以及可能愈来愈多的自住房上市,二手房价格有在2季度出现下调加速的可能性。同样,二手房价格也已经从去年12月以来连续4个月阴跌了。

  财经观察

  有需求什么时候能买房

  不管是真降价还是假降价,其实百姓最关心的问题是,现在还买不买房子;其次则是手里有多套房的是不是要卖掉一两套房子套现。整体来说,如果从收入房价比来看,目前北京的房价是有一定泡沫的。但这个泡沫什么时候破灭,谁也说不好。另外,也许未来收入增速加快,能够平抑泡沫程度。

  从居住的角度,就暂时不要考虑抄不抄底了——有需求的前提下,只要钱能凑够就尽早买。因为不管房价涨还是跌,总得有地方住。至于投资的角度,多的房子该不该卖,每人情况不同,你要是财富都集中在多套房中,理论上应该做一些套现,把财富分散一下,也算分散风险。如果三两套房的,保险配置也都比较合理,也不等着钱用,则可以再看看,不用天天像看股票一样盯着楼市。

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  1.5万套自住房入市平抑房价

  根据统计数据显示,北京从第一个自住房入市到目前,入市的自住房项目已经达到了8个,合计供应住宅高达14700套,接近1.5万套的供应对市场的影响明显在加大。

  中原地产首席分析师张大伟认为,总价不到200万的自住房对北京楼市来说的确影响非常大。北京二手房价格从2013年12月开始已经出现了连续3-4个月的微跌,需求萎缩的主要原因也是因为自住房导致的市场观望。

  截至目前,北京累计出让含有自住房地块项目有40多宗,涵盖北京11个区域,其中朝阳区最多,达到了8个项目,海淀区合计2个项目,顺义区合计达到了6个项目。这些地块能够带来4-5万套的供应。

  北京在2014年全年供应的自住房量将突破4万套,相比2013年全年的商品房住宅成交,4万套相当于增加50%的供应,虽然普通购房者申请到的难度非常大,但其中大部分需求会处于观望中。

  从房价看,2014年再次出现明显上涨的可能性越来越小,特别是之前价格上涨更快的二手房很可能会出现调整,新建住宅因为开发商资金情况更好,而且价格之前受到限价影响,预计在2014年也不可能维持2013年的涨幅。2014年北京楼市调整的可能性越来越大。

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