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降息、并购、不动产登记 羊年楼市会有怎样变局?

2015-03-10 06:44:04 来源: 0 条评论
【摘要】 一家专营一手房交易的中介门店表示,央行的降息刚刚开始,购房者更关注的,是银行的“利率打折”。借用一位地产评论人的话来说,不动产登记这事说了那么久,该有的影响早就释放完了,不必等到正式施行这一刻。

  购房者:观望,还是观望

  一手房开发商与购房者的观点有分歧,二手房又如何呢?

  松江一家房产中介的置业顾问金先生说:“短期来看,降息对上海的市场并没有太大的影响,大多数购房者都在观望两会以后房地产业还会不会有其他动作。”另一家中介的经理潘先生则表示,历年来“金三银四”,来看房的人数都会有所上涨,也不能说完全拜降息所赐。但目前两会正在召开,“大家不会贸贸然下手,可能观望时间会长一点。”目前,多数购房者观望心态浓厚,二手房交易中上下家的心理价位落差较大。

  看来,降息并非灵药。中原地产研究部总监宋会雍表示,这次降息,力度小于前一次,且连续降息产生“钝化效应”,对楼市提振作用有限。他预测,像降息这样的“微刺激”只能在相对偏窄的时间内有效。

  降息的效果有限,不动产登记对二手房市场的影响也已在过去的一段时间内逐步消化。“不动产登记去年就已经有风声出来,手中持有多套房屋的人在那时已经抛售得差不多了。”宋先生表示,“所以,现在与去年相比,不论是挂牌出售还是来询问房源的人,都没有明显增加。”而按照德佑地产研究部得观点,不动产登记即使有影响,也局限于中高端房源,对占市场大多数的刚需购房者而言,并没有太大的影响。

  事实上,这一次的降息及不动产登记,都不是直接的房地产政策。要刺激这个已徘徊了一年多的市场,这样的“药”恐怕不起作用。宋会雍表示,楼市疲软的症结在于投资吸引力不足,“任何基于宏观面、而非针对楼市的单向刺激,都不会推动太多投资转向楼市”。

  未来:新的刺激点在哪里?

  市场都在猜测,两会后,会不会有更激进的房产政策出台。个别外媒甚至报道,“调整营业税免征期限”等,已经成为刺激房地产的储备政策。

  “调整营业税免征期限”等所谓的“储备政策”,已经被相关管理部门否认; 一线城市放开限购限贷的可能性更小。不过,楼市的持续低迷,也不是地方政府愿意看到的。眼下,靠降息这类“微刺激”,显然没有太大作用,而且此次降息之后,存贷款利率已经接近10年最低,继续下行的空间也有限。

  卢文曦表示,当前政府对楼市的调控主要在“稳定”,即防止风险。作为配合,央行也会有相应动作。但何时出、怎么出相应的“维稳”政策取决于楼市运行情况而定,近期央行连续放水,需要对效果进行观察,如果楼市在短期反弹后再度下行,那么后续政策跟进也顺理成章。而在所有的后续政策中,除了各家银行的利率打折,比较有操作性的,可能是二套房首付比例的调整。

  卢文曦认为,从银行的角度来看,当前首付利率优惠在9.5折,连续降息后银行利差进一步缩小。而二套房利率都上浮1.1倍,银行有利润保证。从风险控制来看,由于二套房买家本身资质较首次置业者要好,违约可能性小,对银行而言风险低。从市场激励来说,当前改善型买家占到7成左右,都采取卖一买一的做法。

  “如果将二套房的首付比例降低到四成,对成交的促进效果会非常直接和明显,首付降低幅度1/3,压力大大减轻。预计可以促使二到三成客户直接购买第二套房。”

  不动产登记?别想多了

  等了很多年的“不动产登记”靴子,终于在3月1日落下。不出业内所料,这只靴子影响力有限。媒体和网络上只在前后两三天讨论了下新产证的样貌,预测了下哪些城市会第一批发新证,其他的,远不如不动产登记条例公布时那般热闹。

  借用一位地产评论人的话来说,不动产登记这事说了那么久,该有的影响早就释放完了,不必等到正式施行这一刻。

  其实,实施不动产登记,不是为了打压房价。《不动产登记暂行条例》里,对现行规定最大的改变是,把原来分属住建、农业、林业、国土等多个部门的多种不动产权利收归起来,目的是“提高行政效率”。另一个改变则是“全国联网”,即特定权利人在全国范围内的不动产信息都归结在一起。

  所谓“该有的影响”,指的就是这一点。通俗地讲,一个人在国内有多少套房子,不动产登记账簿内一清二楚。个别以灰色手段拥有多套房产的人,在不动产登记后财产状况将“大白于天下”。因此,市场猜测,这部分人会因此把手中房产抛出,造成市场波动。不少人更是由此把不动产登记和“官员财产公开”、“房产腐败”等联系起来。

  不过,关于不动产登记,还有更深层的猜测——许多人认为,不动产登记是开征房产税的征兆。中原地产研究咨询部就表示,市场担心的并不是不动产登记,而是担心今后“以房定税”。而一旦全国性普遍开征房产税,对房地产市场的冲击就非同小可了。

  那么,房产税有没有可能紧随不动产登记而来呢?业内普遍的看法是,暂时不会。套用易居中国总裁丁祖昱的一句话:不动产登记只是全国普遍开征房产税的必要条件,但不是充要条件。按规划,2015年将推进不动产统一登记制度的实施过渡,但一直要到2018年,不动产登记信息管理基础平台才会投入运行。是否开征房产税、何时开征房产税,不动产登记并不是一个合适的指征,至少,先要看到房产税立法。

  还有人担心,不动产登记后,自己的财产状况就没有隐私可言了。这种担忧是不必要的。国土资源部不动产登记中心明确表示,只有权利人和利害相关人才能够查询信息,其他人都无法查询;司法部门、司法机关如果需要查询,也必须提供查询目的和查询的证件。另外,也不是说新的不动产证启用,原来的房产证就没用了。不动产登记中心表示,只有进行了新的交易才会使用新的证书,也就是说,如果不卖房子,原有的证书永远有效。

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[责任编辑: 张杰 ]
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