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房产投资 认准法则不踩地雷

2015-04-16 08:54:05 来源: 0 条评论
【摘要】 房产投资,从来都是购房者关心的话题,但近几年受政策导向的影响,住宅的收益率不断降低,投资者的目光开始转向商铺、写字楼、甚至是产业地产。不过,并非所有投资都能带来好的收益率,一不小心踩到“地雷”,也有可能血本无归。房产投资究竟怎么“玩”?听听专家的意见吧。

    房产投资,从来都是购房者关心的话题,但近几年受政策导向的影响,住宅的收益率不断降低,投资者的目光开始转向商铺、写字楼、甚至是产业地产。不过,并非所有投资都能带来好的收益率,一不小心踩到“地雷”,也有可能血本无归。房产投资究竟怎么“玩”?听听专家的意见吧。

  写字楼:通达性是第一位

  近日,世邦魏理仕(CBRE)发布了《2015年第一季度重庆房地产市场回顾与展望》。根据报告数据显示,2015年第一季度重庆写字楼新增供应近27万平方米,空置率为38.5%,租金均价约每月85.6元/平方米,租金环比增长率为-0.7%。

  “这意味着当前重庆不缺写字楼,除了必要的硬件设施,通达便利度成为制胜的关键因素。”众联行机构策划总监邓书先对记者表示。

  轨道交通、公交枢纽、停车方便,邓书先认为,以上配套每拥有一个,都能为写字楼带来不小的增值。写字楼的使用价值由上班族实现,可以预料的是,不管一栋写字楼修建得多么富丽堂皇,倘若不能方便到达,没有人愿意千里迢迢到此办公。

  基于以上因素,其次才应该考虑楼宇的整体品质和配套。邓书先认为,写字楼的配套设施不一定大而全,但必不可少,比方说公共会议室、便利超市等。而是否由好的物业公司打理,也是在产品扎堆时期能否脱颖而出的关键。“目前有许多写字楼,品质和规格都比较高,但租金收益并没有达到理想的状态,与后期物业的管理有很大的关系。”邓书先遗憾地说。

  还有一点投资者也比较容易忽视,那就是写字楼所在区域的产业结构也影响着租售水平。以九龙坡为例,该区工业、制造业发达,小微企业众多,需要大量的办公场地。但与此同时,行业特性又使得用户不会对办公环境提出过高的要求。因此,在该区域,同一地段的5A甲级写字楼其租售情况也许还比不上普通写字楼。

  产业地产:避免“产业空心化”

  产业地产,这个此前不怎么受人关注的领域,随着最近曝光率的不断增加,已经变得有些炙手可热起来。

  “城市的发展伴随着产业的不断转移,大量产业从城市中心向城市郊区迁移,这个过程孕育着许多机会”。在邓书先看来,要想在众多的产业地产中找准投资方向,需要避免“产业空心化”。

  “特别需要警惕那些借产业为名,大力发展房地产的区域,这些片区,空有产业新城之名,缺乏核心支撑力,后续潜力令人担忧。”

  究竟如何规避风险?邓书先建议,最简单的办法,就是查询区域内的入驻企业数量。一般情况下,园区办公室对进驻企业都有记录,投资者需要留意企业入驻的时间差。一个良性运转的产业园,进驻企业数量应该是稳步增长的。反之,企业数量如果在最初呈爆发式增长,但后续却鲜有加入者,则需三思。

  以重庆华南城为例,该项目先后吸引了浙江天台商会、重庆市电缆桥架行业协会、华盛奥特莱斯、好百年家居、第一亚太物业、乾龙物流、河北商会、渝州五金机电城等众多行业协会、商家签约入驻,这种稳步上升的趋势,其实也代表着对项目的认同。

  商铺:人气为王

  政府规划、运营团队、房屋结构,以往在谈论商铺投资时,专家建议最好是多维度考虑。但若说到最重要的黄金法则,邓书先认为,还是人气为王。而人气的来源,主要分为原住民和新增人口两类。

  以东原“新新PARK”为例,处于大石坝商圈,周边原住民基数大,需求旺盛,为商业发展打下了很好的基石。据了解,去年12月19日试营业当日,“新新PARK”开门营业半天客流超6万,当天会员办卡近5000张。主力商家MJSTYLE成当日销售额大区销冠,汉堡王餐厅因人气火爆不得不遗憾拒绝了320份套餐的大订单。

  而面向于新增人口地区的商业,邓书先建议购买前要打听好区域内的集中交房期。一般来讲,交房过后,至少需要1年才能迎来入住,而交房后“养铺”又需要1-2年。

  养老地产:以人为本 注重服务

  “养老地产不是养老院,除了传统的买房因素,还必须注重服务。”如恩岁月销售经理唐维对记者表示。在他看来,不论是去海南度假或是仙女山避暑,目前市面上大多标榜“养老”的房地产,实质上就是度假房。而这类“候鸟式”养老,倚靠的是区域得天独厚的气候优势,算不上真正的养老地产。

  在唐维看来,对于大部分老年人来说,度假无法成为一种常态,只能是特定时期的特殊选择。根据他们对这部分人群的调查,“居家养老”才是他们最向往的。

  “因此,围绕着地产而衍生的相关配套服务,才是真正购买养老地产应该考虑的问题。”唐维表示,养老社区必须考虑配套设施、服务等问题,发展老龄经济更多卖的是服务而不是房子,要设计符合老年人需求的项目。比如,在社区内开设营养食堂、社区门诊,开办老年大学丰富精神生活等。

  除此以外,养老地产最好不要选择郊区。唐维表示,对于大多数老年人来说,子女是他们最重要的精神寄托,能时常看到子女或是照顾孙子,能极大地提高幸福指数,而从目前的市场来看,拥有上述特质的养老地产销售也大多不错。

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[责任编辑: 张杰 ]
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