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法学家热议住宅土地使用权续期:年限不同怎么对待

来源:经济参考报2016-04-28

  全国人大法工委民法室原主任姚红:

  住宅用地与商业用地应区别对待

  我简单介绍一下《物权法》第149条出台的背景。当时起草《物权法》,涉及到房地关系时,最初曾做过两个规定。一个规定是所谓“房随地走”,国外立法一般规定如果土地使用权人收回土地,建筑物所有权人可以取回建筑物,当时我们曾经也做过这样规定;第二个就是关于土地使用权到期以后的续期问题,由于《土地管理法》当时规定,期满前一年申请续期,除了因国家公共利益需要以外,原则上都应准许,所以我们最早有这样两条规定。

  从第一个规定来看,还没到全国人大常委会审议口就被否了,所以后来《物权法》里没有这样的规定。

  第二个关于土地使用权续期的规定,我们提出之后到常委会审议时,有委员提出,建筑物土地使用权涉及到数亿老百姓利益。到期以后大家都续期,是一个一个续,还是整个小区续,排队都排不过来。所以后来《物权法》149条就规定“自动续期”,不用老百姓排队去办手续了。

  续期要不要收费,当时这个问题我们也提出来了。当时认为这个问题随着经济发展再解决就行,大部分房屋都没到期,等到期以后再说,所以就把这问题留下了。最早出现这个问题是在2006年的青岛,最后不了了之。

  从理论上,有几个问题需要厘清。

  首先,土地所有权人土地到期时是否有权利要钱。这个问题跟我国土地制度密切相关。中国跟外国不一样,国外所有权人取得土地之后房地基本都一体,取得了房屋所有权,一般土地所有权、使用权就拿到了。我国1982年《宪法》明确规定土地要么属于国家所有,要么属于集体所有,其他任何人、单位组织都不能拥有土地,只能取得使用权。国家作为土地所有权人,永远掌握着房屋到期以后续期收费的权利。从理论上讲,所有权人再次出租时有权决定收不收钱,国家是不是放弃这个权利?

  其次,中国现在购买房屋价款太贵,有的城市甚至超过日本东京新宿地区的房价,而那么高的房价还仅仅取得一个有期限的土地使用权。我觉得老百姓取得使用权时,还要交那么多钱,不太合理。在研究续期要不要收费的问题时,这个因素应当被考虑进去。

  最后,续期问题涉及到住宅民生,对老百姓利益影响巨大。虽然从理论上说土地所有权人收回土地,再续期有权收费,但涉及到那么多老百姓利益,怎么做比较合适?能不能画一个杠杠,比如如果用以居住而不是投资炒作,不跟老百姓收钱?但是如果是用做炒作,转让之前是不是要补交土地使用权出让金,我觉得这可以考虑。要分情况,不能一刀切。

  企业如果到70年满时续期收费,我觉得那是正当的,因为它是商业行为,政府有权从商业行为里收取费用。那么老百姓炒作房地产,也转为商业形式,是不是有权利从这部分收钱,我觉得这些是可以考虑,是可以研究的。

  中国人民大学教授杨立新:

  应当补交20年与70年的出让金差价

  温州市的居民住宅建设用地使用权存在20年、30年以至于70年等不同情形,目前到期的是20年期间的建设用地使用权。据调查,在重庆,当时为了降低房价,让百姓能够买上房,推出50年期间的住宅建设用地使用权,也不同于70年住宅建设用地使用权的期间。温州此次之所以引起舆论关注,在于其提出20年土地使用权到期后,要缴纳房产价格三分之一的出让金才能延期。

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法学家热议住宅土地使用权续期:年限不同怎么对待

2016-04-28 05:16:17 来源: 0 条评论
【摘要】 《物权法》颁行后,第149条规定的住宅建设用地使用权期限届满后的续期问题,成为有争论的问题。住宅建设用地使用权的最高期间是70年,约定20年以及没有达到70年期间的,首先应当自动续期至70年。

  全国人大法工委民法室原主任姚红:

  住宅用地与商业用地应区别对待

  我简单介绍一下《物权法》第149条出台的背景。当时起草《物权法》,涉及到房地关系时,最初曾做过两个规定。一个规定是所谓“房随地走”,国外立法一般规定如果土地使用权人收回土地,建筑物所有权人可以取回建筑物,当时我们曾经也做过这样规定;第二个就是关于土地使用权到期以后的续期问题,由于《土地管理法》当时规定,期满前一年申请续期,除了因国家公共利益需要以外,原则上都应准许,所以我们最早有这样两条规定。

  从第一个规定来看,还没到全国人大常委会审议口就被否了,所以后来《物权法》里没有这样的规定。

  第二个关于土地使用权续期的规定,我们提出之后到常委会审议时,有委员提出,建筑物土地使用权涉及到数亿老百姓利益。到期以后大家都续期,是一个一个续,还是整个小区续,排队都排不过来。所以后来《物权法》149条就规定“自动续期”,不用老百姓排队去办手续了。

  续期要不要收费,当时这个问题我们也提出来了。当时认为这个问题随着经济发展再解决就行,大部分房屋都没到期,等到期以后再说,所以就把这问题留下了。最早出现这个问题是在2006年的青岛,最后不了了之。

  从理论上,有几个问题需要厘清。

  首先,土地所有权人土地到期时是否有权利要钱。这个问题跟我国土地制度密切相关。中国跟外国不一样,国外所有权人取得土地之后房地基本都一体,取得了房屋所有权,一般土地所有权、使用权就拿到了。我国1982年《宪法》明确规定土地要么属于国家所有,要么属于集体所有,其他任何人、单位组织都不能拥有土地,只能取得使用权。国家作为土地所有权人,永远掌握着房屋到期以后续期收费的权利。从理论上讲,所有权人再次出租时有权决定收不收钱,国家是不是放弃这个权利?

  其次,中国现在购买房屋价款太贵,有的城市甚至超过日本东京新宿地区的房价,而那么高的房价还仅仅取得一个有期限的土地使用权。我觉得老百姓取得使用权时,还要交那么多钱,不太合理。在研究续期要不要收费的问题时,这个因素应当被考虑进去。

  最后,续期问题涉及到住宅民生,对老百姓利益影响巨大。虽然从理论上说土地所有权人收回土地,再续期有权收费,但涉及到那么多老百姓利益,怎么做比较合适?能不能画一个杠杠,比如如果用以居住而不是投资炒作,不跟老百姓收钱?但是如果是用做炒作,转让之前是不是要补交土地使用权出让金,我觉得这可以考虑。要分情况,不能一刀切。

  企业如果到70年满时续期收费,我觉得那是正当的,因为它是商业行为,政府有权从商业行为里收取费用。那么老百姓炒作房地产,也转为商业形式,是不是有权利从这部分收钱,我觉得这些是可以考虑,是可以研究的。

  中国人民大学教授杨立新:

  应当补交20年与70年的出让金差价

  温州市的居民住宅建设用地使用权存在20年、30年以至于70年等不同情形,目前到期的是20年期间的建设用地使用权。据调查,在重庆,当时为了降低房价,让百姓能够买上房,推出50年期间的住宅建设用地使用权,也不同于70年住宅建设用地使用权的期间。温州此次之所以引起舆论关注,在于其提出20年土地使用权到期后,要缴纳房产价格三分之一的出让金才能延期。

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