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中央定调"坚决遏制房价上涨" 楼市未来走势如何

来源:中国经济网2018-08-05

  7月31日,中共中央政治局召开会议,强调“坚决遏制房价上涨”,引起了房企的高度关注。

  在8月1日开幕的2018博鳌房地产论坛上,针对中央对房地产的最新定调,下一年房地产市场的变化以及房价趋势,招商蛇口、五矿地产、阳光城、旭辉集团、远洋集团、珠江投资、恒隆地产等多家房企高管在接受记者采访时均表示,已认真学习研读相关政策,对未来一段时间房价走势的态度总体趋于谨慎,并表示存在分化下跌的可能。

  观点1 房价稳定预期一旦实现 可能会有下跌压力

  五矿地产有限公司党委书记、总经理何剑波表示,房地产行业未来会有一个天花板,一个是人口,一个是政策,房价稳定预期一旦实现,就可能会出现下跌压力。

  说到这一次中央对房价上涨的严格措辞,中原集团主席兼总裁施永青直言,抑制房价上涨有一定难度。

  在他看来,中央的态度是很明确的,但价格是市场最重要的信息,现在中国的租金回报率才1.5%~2%,因为大家都觉得房价会上升,可以弥补租金低的问题,如果房价不涨,租金回报率会回到合理水平。施永青同时预计,明年房价可能会有下行趋势。

  对于如今新建住宅售价被限的问题,宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁余英则认为,现在房价的定价权不在开发商了,以前开发商还希望有一天政策会放松,现在一点想法都没有了。房价应该会走向平稳,他判断未来一线城市还能顶住,三四线城市会出现分化,建议土地、项目还在三四线城市的赶紧卖了。

  至于卖给谁,余英笑着直言,“总有一些人不相信房价会有分化或下跌。”

  观点2 楼市新政收紧的同时 房价会依然平稳

  旭辉控股执行董事兼主席林中认为,在中国城市化进程中,房地产对国民经济依然影响巨大。此次中央出台政策之前,70个大中城市房价大多是上涨的,中央是希望在应对外部环境变化的时候进行适度的货币宽松政策,但到货币宽松的时候,又有可能进一步刺激房价上涨。

  至于政策对旭辉的影响,林中表示,大部分城市到2020年房价都会比较平稳,未来土地市场也会回归理性,开发商的增长回归质量,产品回归生活。

  全国人大代表、禹洲集团董事局主席林龙安认为,这是历史上最严的抑制房价措辞。房地产事关民生,又有金融属性,目前各类行业中负债比例最高的就是内地的房地产业,香港所有地产企业的负债比率基本上是在20%到30%之间,而内地房企的负债率却达到70%甚至更高。

  事实上,随着房住不炒、租购并举的方针政策落地,房地产已逐渐向民生功能转变,而投资属性正不断弱化,未来就会以租赁住房为主,新房销售总量也会下降,继而促使房地产业的系列调整。

  观点3 调控压力大的城市 房价会出现略降

  区别于看跌房价以及认为楼市平稳发展,金科地产联席总裁方明富看来,调控压力大的城市房价会出现略降,但总趋势是稳中略升。

  阳光城集团执行副总裁吴建斌则认为,一旦限价,过去两年房企在一线城市的个别项目会出现亏损,所以开发商不卖,房企资金链也会出现问题,容易导致一连串后续问题。

  在如何控制房价上涨的问题上,招商局蛇口工业区控股股份有限公司党委副书记、董事、常务副总经理刘伟说:“大家现在看到的房价是一个平均价格,不代表某一个楼盘的价格,各地政府会根据所掌握的资源情况去作一些平衡。”

  就在7月31日,深圳楼市新政要求暂停企事业单位、社会组织等法人单位购买住房以及个人、企事业单位或社会组织等法人单位购买公寓5年限售、住宅3年限售等诸多严格的调控政策。

  对此,刘伟称,可以说深圳是第一个响应中央号召的,目的是让房价不涨。在他看来,未来房价整体不会上涨,但个别城市、区位会有一些差异。

  “我们跟招商局在深圳都有项目,其实从去年起,深圳就要求新盘预售价每个月都要下降。”远洋集团执行总裁谌祖元说,“今年上半年三四线城市房价普遍上涨,成交量大,此次政治局会议后,会使一个区域的平均价格稳定,但对周边地区的房价不一定是坏事。”

  观点4 房地产仍在最好时期 看重一二线发展

  在珠江投资集团董事、常务副总裁杨三明看来,一二线城市未来三四年的发展仍可预见。

  事实上,珠江投资的地产业务占比并不高,杨三明说,“仅地产业务看我们是个小企业”,但珠江投资还有别的产业已经发展到窗口期,不需要再投入,所以未来会“适度聚焦地产业务”。

  在城市布局战略区域方面,杨三明说,目前公司也在布局强二线城市,在中心城市周边展开布局,比如上海周边的苏州、南通、宁波等地,广深周边的珠海、中山、东莞、肇庆等城市,北京周边的雄安新区、保定,郑州、武汉,以及大西南区域的成都周边、重庆、昆明、贵阳等地。

  对于操盘旧改项目,杨三明表示,目前的旧改项目主要集中在一线城市,在二线城市还是以快进快出为主,因为很难看明长周期的未来市场,所以旧改这种长周期操作的项目放在一线城市是最稳妥的。”

  此外,杨三明还说,中国的房地产市场本身就存在长周期的特点,但目前应该还处于最好的时期,尤其是未来5到10年,房地产行业发展情况仍然较好,也会对城市更新、“农民上楼”的需求较大。

  观点5 追求规模的时代已过去 房企应提高自身“基因”

  “40年来,中国的房地产从零起步,一些企业在此前追求规模,动不动就是5000亿元、3000亿元,完全是在量的领域里进行考量。不能否认这种模式在市场早期是非常重要的,但是这种时代已经过去了。”恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗表示。

  一线城市供地有限,二线城市在努力去库存,非常相信这种量的较量、速度的较量是过去的事,如果开发商今天还是保持这种态度,恐怕在未来不容易致胜。陈启宗说:“当房企有量的时候,速度也就变成一个大问题。速度不够,绝对比不过别的房企,要每年推出那么大量的货值,速度就要比别人快。”

  不过,“房地产市场总体在向好的方向发展,可以说行业的春天来了。”在谈及自己的企业度过“寒冬”后,陈启宗这样表示。

  陈启宗表示,“多元化经营是一种探索,但是房地产的运营和建设是两个完全不同的概念,需要企业经营者完全改变自己的思维模式,如果坚持旧有的观念,可能是不合适的。很多房企在不同方面采取措施,有的是健康地产,有的是城市运营,这都是对行业进行的有益探索,但是具体收效如何,还要继续观察。”

  陈启宗说,企业要想获得质的发展,就必须将自身的“基因”提高,是基因决定了一个人,也决定了一个企业。选址、面积、设计、建筑,这四项是房地产项目一开始就决定的,是基因,无法更改,房地产企业质的改变应当从基因中下功夫。

  “就像我的基因,决定了我肯定不能做一个好的篮球运动员。”他打趣道,“而我们盖的房子要贵一点,但这也是由我们的基因决定的。”

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中央定调"坚决遏制房价上涨" 楼市未来走势如何

2018-08-05 05:25:00 来源: 0 条评论

  7月31日,中共中央政治局召开会议,强调“坚决遏制房价上涨”,引起了房企的高度关注。

  在8月1日开幕的2018博鳌房地产论坛上,针对中央对房地产的最新定调,下一年房地产市场的变化以及房价趋势,招商蛇口、五矿地产、阳光城、旭辉集团、远洋集团、珠江投资、恒隆地产等多家房企高管在接受记者采访时均表示,已认真学习研读相关政策,对未来一段时间房价走势的态度总体趋于谨慎,并表示存在分化下跌的可能。

  观点1 房价稳定预期一旦实现 可能会有下跌压力

  五矿地产有限公司党委书记、总经理何剑波表示,房地产行业未来会有一个天花板,一个是人口,一个是政策,房价稳定预期一旦实现,就可能会出现下跌压力。

  说到这一次中央对房价上涨的严格措辞,中原集团主席兼总裁施永青直言,抑制房价上涨有一定难度。

  在他看来,中央的态度是很明确的,但价格是市场最重要的信息,现在中国的租金回报率才1.5%~2%,因为大家都觉得房价会上升,可以弥补租金低的问题,如果房价不涨,租金回报率会回到合理水平。施永青同时预计,明年房价可能会有下行趋势。

  对于如今新建住宅售价被限的问题,宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁余英则认为,现在房价的定价权不在开发商了,以前开发商还希望有一天政策会放松,现在一点想法都没有了。房价应该会走向平稳,他判断未来一线城市还能顶住,三四线城市会出现分化,建议土地、项目还在三四线城市的赶紧卖了。

  至于卖给谁,余英笑着直言,“总有一些人不相信房价会有分化或下跌。”

  观点2 楼市新政收紧的同时 房价会依然平稳

  旭辉控股执行董事兼主席林中认为,在中国城市化进程中,房地产对国民经济依然影响巨大。此次中央出台政策之前,70个大中城市房价大多是上涨的,中央是希望在应对外部环境变化的时候进行适度的货币宽松政策,但到货币宽松的时候,又有可能进一步刺激房价上涨。

  至于政策对旭辉的影响,林中表示,大部分城市到2020年房价都会比较平稳,未来土地市场也会回归理性,开发商的增长回归质量,产品回归生活。

  全国人大代表、禹洲集团董事局主席林龙安认为,这是历史上最严的抑制房价措辞。房地产事关民生,又有金融属性,目前各类行业中负债比例最高的就是内地的房地产业,香港所有地产企业的负债比率基本上是在20%到30%之间,而内地房企的负债率却达到70%甚至更高。

  事实上,随着房住不炒、租购并举的方针政策落地,房地产已逐渐向民生功能转变,而投资属性正不断弱化,未来就会以租赁住房为主,新房销售总量也会下降,继而促使房地产业的系列调整。

  观点3 调控压力大的城市 房价会出现略降

  区别于看跌房价以及认为楼市平稳发展,金科地产联席总裁方明富看来,调控压力大的城市房价会出现略降,但总趋势是稳中略升。

  阳光城集团执行副总裁吴建斌则认为,一旦限价,过去两年房企在一线城市的个别项目会出现亏损,所以开发商不卖,房企资金链也会出现问题,容易导致一连串后续问题。

  在如何控制房价上涨的问题上,招商局蛇口工业区控股股份有限公司党委副书记、董事、常务副总经理刘伟说:“大家现在看到的房价是一个平均价格,不代表某一个楼盘的价格,各地政府会根据所掌握的资源情况去作一些平衡。”

  就在7月31日,深圳楼市新政要求暂停企事业单位、社会组织等法人单位购买住房以及个人、企事业单位或社会组织等法人单位购买公寓5年限售、住宅3年限售等诸多严格的调控政策。

  对此,刘伟称,可以说深圳是第一个响应中央号召的,目的是让房价不涨。在他看来,未来房价整体不会上涨,但个别城市、区位会有一些差异。

  “我们跟招商局在深圳都有项目,其实从去年起,深圳就要求新盘预售价每个月都要下降。”远洋集团执行总裁谌祖元说,“今年上半年三四线城市房价普遍上涨,成交量大,此次政治局会议后,会使一个区域的平均价格稳定,但对周边地区的房价不一定是坏事。”

  观点4 房地产仍在最好时期 看重一二线发展

  在珠江投资集团董事、常务副总裁杨三明看来,一二线城市未来三四年的发展仍可预见。

  事实上,珠江投资的地产业务占比并不高,杨三明说,“仅地产业务看我们是个小企业”,但珠江投资还有别的产业已经发展到窗口期,不需要再投入,所以未来会“适度聚焦地产业务”。

  在城市布局战略区域方面,杨三明说,目前公司也在布局强二线城市,在中心城市周边展开布局,比如上海周边的苏州、南通、宁波等地,广深周边的珠海、中山、东莞、肇庆等城市,北京周边的雄安新区、保定,郑州、武汉,以及大西南区域的成都周边、重庆、昆明、贵阳等地。

  对于操盘旧改项目,杨三明表示,目前的旧改项目主要集中在一线城市,在二线城市还是以快进快出为主,因为很难看明长周期的未来市场,所以旧改这种长周期操作的项目放在一线城市是最稳妥的。”

  此外,杨三明还说,中国的房地产市场本身就存在长周期的特点,但目前应该还处于最好的时期,尤其是未来5到10年,房地产行业发展情况仍然较好,也会对城市更新、“农民上楼”的需求较大。

  观点5 追求规模的时代已过去 房企应提高自身“基因”

  “40年来,中国的房地产从零起步,一些企业在此前追求规模,动不动就是5000亿元、3000亿元,完全是在量的领域里进行考量。不能否认这种模式在市场早期是非常重要的,但是这种时代已经过去了。”恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗表示。

  一线城市供地有限,二线城市在努力去库存,非常相信这种量的较量、速度的较量是过去的事,如果开发商今天还是保持这种态度,恐怕在未来不容易致胜。陈启宗说:“当房企有量的时候,速度也就变成一个大问题。速度不够,绝对比不过别的房企,要每年推出那么大量的货值,速度就要比别人快。”

  不过,“房地产市场总体在向好的方向发展,可以说行业的春天来了。”在谈及自己的企业度过“寒冬”后,陈启宗这样表示。

  陈启宗表示,“多元化经营是一种探索,但是房地产的运营和建设是两个完全不同的概念,需要企业经营者完全改变自己的思维模式,如果坚持旧有的观念,可能是不合适的。很多房企在不同方面采取措施,有的是健康地产,有的是城市运营,这都是对行业进行的有益探索,但是具体收效如何,还要继续观察。”

  陈启宗说,企业要想获得质的发展,就必须将自身的“基因”提高,是基因决定了一个人,也决定了一个企业。选址、面积、设计、建筑,这四项是房地产项目一开始就决定的,是基因,无法更改,房地产企业质的改变应当从基因中下功夫。

  “就像我的基因,决定了我肯定不能做一个好的篮球运动员。”他打趣道,“而我们盖的房子要贵一点,但这也是由我们的基因决定的。”

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