松绑与加码并存 房地产寻找"趋势的稳定性"
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松绑与加码并存 房地产寻找"趋势的稳定性"

来源:南方网2019-01-20

自山东菏泽取消一二手房限售政策以来,全国多城市对房地产调控政策进行了微调。房地产调控将要走向何方,再次成为各方关注的焦点。进入2019年以来,各地方两会召开,房地产调控政策出现松绑与加码并存的局面。

1月14日,福建省十三届人大二次会议举行,会上福建省省长作工作报告时指出,为健全促进房地产市场平稳健康发展长效机制,夯实城市主体责任,编制实施住房发展规划,福州、厦门编制“一城一策”实施方案,稳地价、稳房价、稳预期。坚持租购并举,推进棚户区改造,加强共有产权住房和租赁房建设,培育住房租赁市场,完善住房保障体系;同日,北京召开北京市第十五届人民代表大会第二次会议。在北京市发布的政府工作报告中提到,北京在2019年要更好解决群众住房问题。完善住房市场体系和住房保障体系,进一步出台规范管理住房租赁市场政策措施,促进住房租赁市场稳定。

“总体来看,无论从中央经济工作会议的政策方向,还是从地方政府的具体政策来看,在坚持长效机制的基础上,因城施策特点非常明显。”58安居客房产研究院首席分析师张波表示。

松绑与加码并存

2018年可以说是中国房地产历史上调控政策出台最频繁的年度。中原地产研究中心统计数据显示,2018全年房地产调控合计450次,刷新历史记录,同比2017年上涨75%。

然而,进入2019年后,在因城施策调控大方针指导之下,房地产调控政策反而呈现松绑与加码并存局面。

1月9日,北京市规划和自然资源委员会发布的建设用地出让预申请公告显示,朝阳区孙河乡预出让两宗商品住房不设定住宅销售限价的地块。据了解,这已经是北京第三批推出不限价土地。这似乎意味着全国房地产调控最严的城市也开始试图调整政策。

1月14日,北京召开北京市第十五届人民代表大会第二次会议。陈吉宁在作政府工作报告时表示,预计2019年的财政收入将明显放缓,同期各方面资金需求旺盛,会成为近年来财力最“紧”的一年。由此,北京市政府提出,要树立过紧日子的思想,一般性支出压缩幅度不低于5%。

一边是北京市政府打算过“紧日子”,一边是放松限价土地,松绑与加码并存或将成为2019年调控常态。

不仅是北京,其他城市同样松绑与加码各异。自菏泽打响了政策微调的“第一枪”,广州适度调整“限商”力度、青岛暂停执行摇号售房,到最新的北京推出不限价土地、天津将自持租赁住宅改为可售,因城施策的迹象开始显现。与之对应,一些城市的房地产调控政策继续从紧。继苏州的相城区和河北承德限购升级之后,1月9日,海南省发改委发布《关于切实做好商品住宅销售价格备案管理工作的通知》,要求扎实做好商品住宅销售价格备案管理工作,严格落实商品房销售明码标价规定,指导督促房地产企业实行备案价格公示制度。1月10日,为进一步稳定房地产市场,海口市政府下发《关于严格落实琼办[2018]29号文件精神进一步稳定房地产市场的通知》,暂停向企事业单位、社会组织及个体工商户出售商品住宅(经批准的企业人才周转房除外)。2018年4月22日20:00后户籍迁入海南省的居民家庭只能购买一套商品住宅(引进人才落户购房除外)。

“无论从中央经济工作会议的政策方向,还是从地方政府的具体政策来看,在坚持长效机制的基础上,因城施策特点非常明显。”张波对记者分析,“比如,海南对房地产严控的态势很难减弱,并促使海南对房地产的依赖度不断降低,把海南的发展聚焦到全岛建设自由贸易试验区。”

不仅如此,调控的精准性也在增强。张波认为:“不同城市在调控角度变化,调控方式差异、调控力度松紧的把握都有着地域性特点,更有着精准化要求,例如广州近期调控直指‘限商’,政策调整的目标选择以及松紧度的精准度体现明显,商办类地产的高库存随即得到了明显缓解,更好保障了区域房地产的健康发展。”

2019年调控走向何方

为什么会出现有松绑有加码?

麦田房产分析师张叶松表示:“综合来看,各地2019年年初的调控表态和2018年底中央经济工作会议传达出的2019年政策方向是一脉相承的。在这样的宏观政策指导下,‘分城施策’或将是2019年政策的一大特征。”

张波也认为,无论地方采取何种调整措施,都是为了“趋势的稳定性”,也就是在重点把脉当地城市未来房地产发展趋势走向。在坚持长效机制落实的基础上,结合当前实际情况,通过政策适当调整来保障楼市的稳定。因此,一方面整体来看调控会既有放松又有加码,另一方面同一城市在不同时间段也将出现政策调控的松紧度变化。

在这种调控趋势下,2019年的楼市又会走向何方?中原地产首席分析师张大伟分析认为:2019年,全国可能出现一轮起码30城以上房地产调控政策的微调潮,但这并不意味着宽松会成为今年楼市的主题。

张大伟分析说,从过去十几年的调控历史看,房地产调控最核心的是信贷政策,针对多套房的信贷限贷政策松紧程度决定了楼市调控走向。只要信贷政策不出现明显变动,其他政策调整对楼市影响非常有限。

那么,未来房地产市场又将呈现何种局面?张波认为,2019年房地产量价整体趋稳是大概率事件,商品房成交量相较2018年可能会有所下滑。在整体趋稳的背景下,不同城市间分化还将加剧。一线城市房价稳定同时成交量同比2018年将持续减少,尤其是二手房成交量的下滑表现更为明显,但房价继续下探的空间相对有限。二线城市则呈现出地区性差异,中西部热点城市降温或更为明显,不排除部分城市房价出现较为明显的波动,整体来看二线城市将呈现缓慢降温趋势。三四线城市的分化将在2019年表现尤为明显,尤其是“去库存”任务完成的城市,在因城施策的指引下量价下跌的驱动力将更为明显。

国内前十房企的一位高管告诉记者,房企发展速度将整体放缓,但行业集中度还会继续提升,房企从重视规模转向更重视品质,以适应高质量发展时代的改善型需求和企业品牌形象。2

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松绑与加码并存 房地产寻找"趋势的稳定性"

2019-01-20 05:25:00 来源: 0 条评论

自山东菏泽取消一二手房限售政策以来,全国多城市对房地产调控政策进行了微调。房地产调控将要走向何方,再次成为各方关注的焦点。进入2019年以来,各地方两会召开,房地产调控政策出现松绑与加码并存的局面。

1月14日,福建省十三届人大二次会议举行,会上福建省省长作工作报告时指出,为健全促进房地产市场平稳健康发展长效机制,夯实城市主体责任,编制实施住房发展规划,福州、厦门编制“一城一策”实施方案,稳地价、稳房价、稳预期。坚持租购并举,推进棚户区改造,加强共有产权住房和租赁房建设,培育住房租赁市场,完善住房保障体系;同日,北京召开北京市第十五届人民代表大会第二次会议。在北京市发布的政府工作报告中提到,北京在2019年要更好解决群众住房问题。完善住房市场体系和住房保障体系,进一步出台规范管理住房租赁市场政策措施,促进住房租赁市场稳定。

“总体来看,无论从中央经济工作会议的政策方向,还是从地方政府的具体政策来看,在坚持长效机制的基础上,因城施策特点非常明显。”58安居客房产研究院首席分析师张波表示。

松绑与加码并存

2018年可以说是中国房地产历史上调控政策出台最频繁的年度。中原地产研究中心统计数据显示,2018全年房地产调控合计450次,刷新历史记录,同比2017年上涨75%。

然而,进入2019年后,在因城施策调控大方针指导之下,房地产调控政策反而呈现松绑与加码并存局面。

1月9日,北京市规划和自然资源委员会发布的建设用地出让预申请公告显示,朝阳区孙河乡预出让两宗商品住房不设定住宅销售限价的地块。据了解,这已经是北京第三批推出不限价土地。这似乎意味着全国房地产调控最严的城市也开始试图调整政策。

1月14日,北京召开北京市第十五届人民代表大会第二次会议。陈吉宁在作政府工作报告时表示,预计2019年的财政收入将明显放缓,同期各方面资金需求旺盛,会成为近年来财力最“紧”的一年。由此,北京市政府提出,要树立过紧日子的思想,一般性支出压缩幅度不低于5%。

一边是北京市政府打算过“紧日子”,一边是放松限价土地,松绑与加码并存或将成为2019年调控常态。

不仅是北京,其他城市同样松绑与加码各异。自菏泽打响了政策微调的“第一枪”,广州适度调整“限商”力度、青岛暂停执行摇号售房,到最新的北京推出不限价土地、天津将自持租赁住宅改为可售,因城施策的迹象开始显现。与之对应,一些城市的房地产调控政策继续从紧。继苏州的相城区和河北承德限购升级之后,1月9日,海南省发改委发布《关于切实做好商品住宅销售价格备案管理工作的通知》,要求扎实做好商品住宅销售价格备案管理工作,严格落实商品房销售明码标价规定,指导督促房地产企业实行备案价格公示制度。1月10日,为进一步稳定房地产市场,海口市政府下发《关于严格落实琼办[2018]29号文件精神进一步稳定房地产市场的通知》,暂停向企事业单位、社会组织及个体工商户出售商品住宅(经批准的企业人才周转房除外)。2018年4月22日20:00后户籍迁入海南省的居民家庭只能购买一套商品住宅(引进人才落户购房除外)。

“无论从中央经济工作会议的政策方向,还是从地方政府的具体政策来看,在坚持长效机制的基础上,因城施策特点非常明显。”张波对记者分析,“比如,海南对房地产严控的态势很难减弱,并促使海南对房地产的依赖度不断降低,把海南的发展聚焦到全岛建设自由贸易试验区。”

不仅如此,调控的精准性也在增强。张波认为:“不同城市在调控角度变化,调控方式差异、调控力度松紧的把握都有着地域性特点,更有着精准化要求,例如广州近期调控直指‘限商’,政策调整的目标选择以及松紧度的精准度体现明显,商办类地产的高库存随即得到了明显缓解,更好保障了区域房地产的健康发展。”

2019年调控走向何方

为什么会出现有松绑有加码?

麦田房产分析师张叶松表示:“综合来看,各地2019年年初的调控表态和2018年底中央经济工作会议传达出的2019年政策方向是一脉相承的。在这样的宏观政策指导下,‘分城施策’或将是2019年政策的一大特征。”

张波也认为,无论地方采取何种调整措施,都是为了“趋势的稳定性”,也就是在重点把脉当地城市未来房地产发展趋势走向。在坚持长效机制落实的基础上,结合当前实际情况,通过政策适当调整来保障楼市的稳定。因此,一方面整体来看调控会既有放松又有加码,另一方面同一城市在不同时间段也将出现政策调控的松紧度变化。

在这种调控趋势下,2019年的楼市又会走向何方?中原地产首席分析师张大伟分析认为:2019年,全国可能出现一轮起码30城以上房地产调控政策的微调潮,但这并不意味着宽松会成为今年楼市的主题。

张大伟分析说,从过去十几年的调控历史看,房地产调控最核心的是信贷政策,针对多套房的信贷限贷政策松紧程度决定了楼市调控走向。只要信贷政策不出现明显变动,其他政策调整对楼市影响非常有限。

那么,未来房地产市场又将呈现何种局面?张波认为,2019年房地产量价整体趋稳是大概率事件,商品房成交量相较2018年可能会有所下滑。在整体趋稳的背景下,不同城市间分化还将加剧。一线城市房价稳定同时成交量同比2018年将持续减少,尤其是二手房成交量的下滑表现更为明显,但房价继续下探的空间相对有限。二线城市则呈现出地区性差异,中西部热点城市降温或更为明显,不排除部分城市房价出现较为明显的波动,整体来看二线城市将呈现缓慢降温趋势。三四线城市的分化将在2019年表现尤为明显,尤其是“去库存”任务完成的城市,在因城施策的指引下量价下跌的驱动力将更为明显。

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