板块成交冷热不均，5月市场进入调整期

一手住宅刚需大盘受关注

据广州中原研究发展部监测阳光家缘显示，5月广州网签一手住宅面积环比下跌19%。“五一”期间，整体推货量虽较往年多，但板块“冷热不均”现象突出，刚需大盘备受关注。

根据统计，2019年“五一”假期广州实际共有27个楼盘3097套单位开盘/加推，总货量较2018年“五一”假期（2517套单位）增加23%，但购房者对不同板块项目的偏好更加集中，部分远离地铁、位置偏远的项目仅录得数十宗成交。

“五一”过后，市场进入调整期。“五一”过后两个周末，全市平均每周仅3个项目推新，直至25—26日周末，推货量才回升至正常水平。

此外，需要指出的是，虽然5月成交量有所回调，但今年1—5月广州一手住宅已累计成交374万平方米（34989宗），较去年1—5月277万平方米（25479宗）增加35%，今年市场氛围改善明显。

地铁决定板块热度

5月成交环比增加的仅天河、从化、花都、番禺四区。

其中天河本月成交3.59万平方米（351宗），同比增加5%，得益于兰亭盛荟等项目的持续推货，天河成交表现坚挺，一定程度上说明广州市场上购买力较强的购房者保持持续入市的趋势，广州中高端物业市场目前仍然维持着强势表现。

另一比较抢眼的区域为从化，该区本月成交3.47万平方米（326宗），较上月增加17%。从化热度提高主要原因为14号线沿线以及江浦板块多个项目于“五一”期间加推。从网签情况来看，该区比较受到买家欢迎的项目为珠江壹城，主要原因为该盘距离14号线神岗站约1公里，两站可换乘知识城线，9站可达嘉禾望岗，对通勤要求较高的买家具有较大吸引力。

此外，根据“五一”调研发现，14号线开通对从化楼市的“盘活”现象日益显著，从化项目开发商推货热情明显提高，几乎每一个从化楼盘都拿地铁做卖点。

热点板块增城、南沙本月成交均出现较明显下滑，主要原因是区内不同板块成交“冷热不均”。

其中，增城累计成交21.82万平方米（2212宗），环比下跌25%。科慧花园、品秀星图两大地铁通勤盘集中了全区38%的成交量。但新入市的荔城远离地铁项目，单盘月度成交普遍集中在10—20宗，可见缺少配套支持，购房者对距离较远的板块接受程度较低。

南沙情况与增城类似，金洲板块两大刚需大盘阳光城丽景湾、越秀滨海新城“五一”期间各加推超百套单位，现场出现排队看样板房、持续走量的情况。相反，东涌、大岗等板块则欠缺人气。

稳定成今年新房市场特征

5月，Top10盘累计成交25.39万平方米（2604宗），占总成交面积的33%，热盘对购房者的吸引力较高。包括科慧花园、越秀滨海新城、阳光城丽景湾在内的区域大盘均选择了在“五一”推货。故本月Top10成交盘中，排名靠前的基本以大社区刚需盘为主。

此外，成交热盘中亦包含保利罗兰国际、兰亭盛荟两个单价4万—5万元/平方米的中高价位项目，说明目前市场上一定数量的高端首置以及改善型需求买家已持续入市。

回顾2019年1—5月一手市况，开发商推货力度较去年同期积极，买家入市、成交速率亦明显提高，且基本维持在每月7000宗以上成交水平，可见“稳定”是2019年至今新房市场的一大特征。

结合成交数据以及“五一”调研情况来看，目前市场需求仍未回升至以往高位，传统“黄金周”火爆表现未现，亦暂未发现大幅促进购房者入市的动力，加上市场调控依然严格，预计买卖方将维持当前理性态度对待市场。

当然，6月市场仍存在不少利好。

首先，新批供应量不断提高，5月末随着新一轮供应潮，各区迎来推货高位。供购房者选择的产品、货量稳步增加，包括广钢南区的保利东郡、番禺华南板块的广地花园，黄埔科学城板块的保利罗兰国际等项目将持续加推，可预期6月将会迎来新一波“推货潮”。

其次，2019年以来房贷利率持续低位，目前部分商业银行首套房贷款利率已下调至基准利率上浮5%，购房成本降低将刺激入市。最后，从“五一”调研情况看，近七成项目价格保持平稳未有调价动作，目前理性市场环境利于买家入市。因此，广州中原研究发展部认为，6月与5月成交量持平或轻微提升的可能性较高。