日前，东莞市自然资源局印发《东莞市加强居住项目规划管理指导意见》（以下简称《指导意见》），除了居住项目内严禁建设别墅外，特别提出低层及多层住宅严禁变相建设为别墅（详见本月14日《广州日报》13版《居住项目内严禁建设别墅》）。

按照规定，未来东莞市场上各种由低层、多层改建的“小别墅”将难以获得规划报批。高价地难以通过改建“小别墅”来提高溢价，销售难度将进一步加大。同时，这也将助推土地市场降温，房企拍地时更加理性。

新规：

低层、多层住宅严禁变相建别墅

东莞将按照高低有别、分类处理的原则对居住项目内住宅建筑进行分区域、分类型管控。《指导意见》提出，重点地区限制低层住宅、或多层联排式住宅的建设。位于中心城区、轨道站点TOD地区的居住用地和居住混合用地(一类居住用地除外)，不得规划建设低层住宅（包括单元式和联排式）以及多层联排式住宅。而一般区域在低层、多层建设方面，也进行了严格的比例限制，最高上限为土地中居住用地面积的10%。

《指导意见》特别提出，居住项目内严禁建设别墅。低层及多层住宅严禁变相建设为别墅。严禁将别墅套型“拆分”为户内动线布局不合理的多个小套型、伪装成单元式或联排式住宅进行开发建设。不得将住宅建筑首层住户外的绿地和户外活动空间划作首层住户的专有使用部分。这也意味着，《指导意见》发布后，后续将难有低层、多层改建的别墅产品出现，市场上新增的别墅、类别墅产品将大量减少。

当下市场：

“小别墅”成交占比持续上升

为了提高溢价、回笼资金，东莞“小别墅”在近两三年来成为别墅市场主流。

实际上，按照相关规定，带有私家花园的低层独立式住宅才是真正的别墅。为了降低总价，市场后来又出现了低层、多层建筑面积在200~300平方米左右双拼、联排、叠加类别墅等。在东莞楼市实行限购、限贷政策后，为了刺激成交，低层、多层住宅改建而成的144平方米以下的经济型独栋“小别墅”开始盛行。

东莞中原战略研究中心统计数据显示，从别墅成交结构来看，7月东莞市场主流依旧是144平方米以下别墅，成交占比从6月的27%上升至32%，回升明显。其因性价比高，总价低比较吸引客户。另外，由于7月个盘集中签约拉动影响，144~200平方米成交占比大幅上升，环比上涨8个百分点。

东莞中原战略研究中心分析认为，“小别墅”能够成为别墅市场成交主力，主要是受到东莞楼市调控政策的影响，市场别墅产品革新；经济型别墅凭借户型小且总价低逐渐吃香，成交占比大幅放量。

探因：

开发商为什么爱建“小别墅”？

一方面，“小别墅”能够满足当下市场部分人的需求，销售速度更快；另一方面，低层、多层改建的别墅产品由于溢价率高，回笼资金快，提高利润率而更受房企欢迎。

业内人士介绍，由于房价处于高位，面积越小的别墅越好卖。“小别墅”有类似于别墅的功能，有独立的院子，有露台，而且总价低、首付低，成交效果更好。一名业内人士告诉记者，从总价来看，一套144平方米以下的“小别墅”总价和部分大户型洋房差不多，但首付比例和普通住宅一样只需要三四成。别墅往往又有一个单独的别墅住宅区域、高端的圈层，因此也受到不少私营企业主、小老板的青睐。

与此同时，受到别墅面积小、总价相对较低影响，经济型小别墅的单价相对就会较高。以城区小别墅为例，目前中心城区小别墅的成交价格达到3万元/平方米以上，大部分镇区小别墅的成交均价也达到2.3-2.5万元/平方米。无论是相对洋房产品还是相对大户型别墅产品来说，“小别墅”的单价都要高得多，这也意味着溢价率也更高。为了提高溢价率，房企也热衷于通过开发经济型小别墅来获得更高的利润。

观察：

前7月东莞成交13宗商住地，多为高价地

正是有了通过改建开发经济型“小别墅”来提高溢价、促进销售的“妙招”，部分房企此前在拍到高价地时并不是十分担心。

按照惯常操作，“拍下高价地后如果遇到市场不好，就先卖高价的经济型别墅。一方面可以回笼资金，另一方面提高整个楼盘的形象，让后续洋房也能卖出较高的价格。”一名业内人士向记者透露。

今年1~7月，东莞已经成交了13宗商住用地，且多为高价地。这些商住地在所属区域的商住地楼面价中处于高位水平。特别是今年5月，东莞有4宗地块被房企自己加价至最高价而“提前锁定”。6月东莞推出“终次报价”土拍新政，商住地市场断供。7月商住地恢复供应，且出现了首宗“终次报价”商住地。但是从市场来看，房企的拍地热情仍然较高。

随着房企信贷融资收紧，东莞新规要求“低层、多层住宅严禁变相建别墅”的要求，或将能推动东莞土地市场降温，让房企回归理性。

观点：

没有了“小别墅”，新增高价地项目或将亏本出售

一名业内人士告诉记者，近年来低层、高层住宅改建的别墅增加，市场供应量加剧，使得别墅消化库存时间加长。新规出台将有利于市场去库存。但如果没有了“小别墅”产品，后续的高价地该如何出售？

目前东莞房价主要由高价地中的别墅产品来拉高整体价格，通过别墅溢价后，让购房者对楼盘有高端盘的印象，后续购房者更容易接受洋房的高定价。

“以后房企拍地时考虑到产品搭配问题，会更理性谨慎一些。”业内人士认为，对于今年已经拍下的高价地，如果没有在新规发布前已经报批，加上原本楼面地价过高，在房价保持稳定的情况下，将很可能要面临亏本出售的状况。