海南进一步升级调控 将实施现房销售制度

受新冠肺炎疫情影响，春节后中国的房地产市场受到巨大冲击，交易量呈直线下滑态势。

全国多个城市从稳定市场预期考虑，开始适度松绑政策。而海南省近日则进一步收紧房地产调控政策，不仅升级限购，而且还实行了商品房现房销售制度。

海南省着眼长远，坚定不移地落实“房住不炒”的要求，为其他地方做出榜样。同时，现房销售制度的推行，对中国的楼市将产生深远影响。

海南省升级调控实行现房销售

疫情期间，在多地难以按捺冲动而为房地产调控政策松绑之际，海南省反其道而行之，不仅没有放松调控，反而进一步升级调控举措，坚持贯彻“房住不炒”精神。

3月7日，海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（以下简称《通知》）。《通知》创新提出发展安居型商品住房，对在海南省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭（含夫妻双方及未成年子女），停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。同时提出，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。

对于限购升级的原因，海南省住建厅厅长霍巨燃表示，坚持“房住不炒”，遏制投机炒房，不仅是针对省外居民，还包括本地居民。为进一步遏制投机炒房行为，回归住房民生和居住属性，同时为防止占用过多社会公共资源，为自贸港建设提供充分的空间要素保障。

霍巨燃还表示，自2018年4月22日实施“全域限购”后，海南房地产调控成效明显。海南将继续坚持全域限购政策不改变。坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松、政策不走样，保持政策的连续性、稳定性，坚决遏制投机炒房。

而对实行现房销售制度的原因，霍巨燃表示，目前，因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，成为房地产投诉和纠纷的最主要因素。实行现房销售制度，是为从根本上杜绝因预售制度带来的一系列问题。按照国家《商品房销售管理办法》规定，现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件。

海南成为疫情期间首个收紧调控的省份，同时也将是全国首个实行现房销售的省份。

业内人士认为，近期，全国多个地方松绑调控政策，并引发了市场的高度关注，市场预期后续走势将会升温，并期待更多地方放松调控。而海南的升级调控举措则降低了人们对房地产调控政策进一步放松的预期。

在央行多次强调坚持“房住不炒”定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”后，住建部部长王蒙徽近日也再次强调，今年要坚持“稳”字当头，全面落实因城施策、稳地价稳房价稳预期的长效管理调控机制，坚决防范化解房地产市场风险。

海南让市场更加冷静

受疫情影响，部分人开始预期会有越来越多的地方将被迫放松调控政策，并期待房价像2003年非典之后一样一飞冲天，此次海南省的逆操作无疑给这种心理泼了一盆冷水，让其冷静下来。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，3月7日，海南省升级的政策对海南房地产市场提出了很多改革内容，尤其是在预售制度改革、购房政策方面有很多新内容。总体上政策以偏紧为导向，进一步体现了当前海南省稳定房地产市场的决心。

而对于新出让地块将推行现房销售的制度，严跃进认为，此类规定可以认为是全国首个省级现房销售的政策。其对于房企的购地和项目开发会形成较大的影响。结合此前苏州松绑现房销售的政策，可以认为，海南该政策更多的是为了约束炒地等行为，通过现房销售的模式，防范各类烂尾楼的出现。对于开发商来说，资金约束性会更大，投资拿地等也会更加理性。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英认为，此次海南省政策涉及面广、力度大，同时是第一个以省为单位出台这么大力度限制举措的，也是全国第一个全面要求现房销售的省份。海南此刻出台政策，不仅是当地政府彰显地方责任、稳定房地产市场的“政治考虑”，更是未来政策走向的启示：因城施策不是只有放松。

国仕英提醒，近期为有效应对疫情带来的负面影响，多个城市出台了楼市相关的宽松政策，但并不意味着所有城市都会放松。

“商品房预售制度对开发商有利，但对购房者可能造成一定的不利，尤其是在交房过程中，一旦产生争议、矛盾，有可能会损害消费者权益。”易居研究院副院长杨红旭表示，此次海南提出改革商品住房预售制度是一个大动作，可以看成是一个信号，也符合住房制度改革的大方向。

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