“金九银十”一直是楼市的销售旺季，但今年的“金九”，开发商们普遍高兴不起来。从近期陆续公布的9月房企销售业绩来看，部分房企销售金额同比、环比双双出现下滑。

“金九”爽约，“银十”又将如何？记者注意到，进入10月后，房企上演五花八门的促销大战，市场进一步分化。采访中，专家们一致认为，四季度市场有望筑底企稳。

楼市降温明显

据有关统计资料显示，9月份，28个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降7%，同比降幅进一步扩至25%，较2019年同期下降17%。

从各线城市表现上看，北上广深4个一线城市楼市成交回落，其中，上海以45%同比降幅居首，北京、广州和深圳的同比降幅都在30%左右。24个二三线城市成交持续走低，环比下降4%，同比降幅23%。其中，近八成二三线城市成交同比下降，热点城市厦门、武汉、宁波等地同比降幅都在20%左右，仅杭州、成都等个别城市仍保持热度，同比实现正增长。

具体到企业层面，克而瑞研究中心发布的报告显示，9月份，百强房企实现单月销售金额7596亿元，单月业绩规模不及8月，首次出现环比下降，同比去年下降36.2%，较2019年同期下降17.7%。但是，从累计业绩来看，今年前三季度百强房企累计销售金额较2019年和2020年同期分别增长22.8%和12.5%。

为什么楼市降温如此明显？58安居客房产研究院分析师许之静对记者直言，“三道红线”终结了房企融资的红利，集中供地和土地拍卖新规层出不穷，房企拿地难上加难，多地出现流拍现象，加上各种楼市调控政策，房企迎来了最艰难的日子。“今年1-9月，全国房地产政策发布次数高达400余次，发布调控政策的密集程度刷新历史纪录。”许之静表示，严厉限购限售、积分摇号规则的细化、发布二手房指导价、打击学区房炒作、整治虚假房源等全国大范围的楼市调控动作，贯穿到房地产行业全过程。

市场进一步分化

9月楼市的低迷态势在今年国庆黄金周期间有了一定的扭转。在楼市长效机制调控下，各地市场呈现较明显的差异，三四线、二线、一线城市对政策的反应程度呈现出从强到弱梯度下滑的特征。

从楼市成交数据来看，市场分化愈加明显。安居客房产研究院公布的资料显示，国庆黄金周期间，一线城市成交回暖。4个一线城市新建商品住宅累计成交42.19万平方米，与去年同期基本持平。其中，北京市场成交量达15万平方米，成交套数为1482套，同比上升1212%；深圳新房成交1081套，同比上升163%。

二线城市则稳中有降，不同城市间迎来此消彼长的轮动行情。“二线城市中，福州供应放量叠加降价促销，还是取得了不错的走量效果。杭州国庆期间成交量达3年同期新高，为16.73万平方米。”易居企业集团CEO丁祖昱告诉记者，需要关注的是三四线城市，各城市同比降多升少，分化持续加剧。

另据丁祖昱介绍，三四线城市中，上升城市以东南沿海居多，诸如汕头、石狮等成交依然保持高热状态，同比上升三成以上，与2019年同期相比，均实现翻倍增长；而部分经济欠发达、缺乏产业支撑的三四线城市，诸如北海、宝鸡等成交量均不足1万平方米，创3年同期新低。

四季度市场有望筑底企稳

楼市降温的背后，部分开发商为了加速回款，近期纷纷推出了五花八门的折扣促销活动，例如“工抵房”“送车位”“返首付”“特价房”等，希望能收获一拨行情。“最近来看房的客流量并不少，但成交量却没有预期那么好。”北京王四营地区某项目销售员告诉记者，开发商推出的“砸金蛋”、送物业费、送家具等活动很受认可，小面积户型卖得很快，说明市场需求还是有的，至少刚需客户不缺。

中原地产首席分析师张大伟对记者表示，随着市场风向的转变，“金九银十”的概念正在消退。2021年仅剩下最后3个月，房企已经进入业绩全面冲刺阶段，房企去库存压力有增无减。张大伟建议消费者，面对开发商的花式促销，一方面，要从实际需求出发，该出手就出手；另一方面，对部分负债规模偏高的房企也要谨慎。

房地产市场下行趋势备受关注，近日央行罕见地连续两次召开会议，强调要维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

中指研究院指数事业部研究副总监陈文静表示，这将对稳定市场预期、提振市场信心起到重要作用，各地继续调控加码的可能性明显降低，政策微调的空间已打开。受此影响，四季度房地产市场有望筑底企稳，尤其是那些市场需求及购买力相对坚挺的核心一二线以及强三线城市，成交量整体提升幅度更为可期。

丁祖昱也对记者表示，部分城市楼市调控已经出现了由“限涨”到“限跌”的苗头，甚至不乏托市之举，以刺激居民购房消费，减缓市场下行压力。当然，部分城市局部放松并不足以改变“房住不炒、因城施策”的政策主基调。