2021年，房地产行业风云变幻，多数企业的销售、拿地甚至是融资金额均出现明显下滑。

中指研究院数据显示，2021年1-12月，房地产行业共实现非银类融资17652.2亿元，同比下降26.3%。对此，中指研究院企业事业部研究副总监陈星表示，除房企自身流动性及评级机构影响外，部分金融机构存在对前期信贷政策的误读，也导致信贷端处于过度收紧状态，多重因素叠加下，行业信用快速消退。

全年融资“高开低走”

“高开低走”成为2021年房地产行业融资的整体走向。

分阶段来看，2021年开年融资状况良好。自3月开始，各部门开始对融资政策进行补充与完善，多重“补丁”政策出台使房地产行业融资在二季度进入平稳期。随后，受8月头部房企流动性事件、9月海外评级机构连续下调房企级别或展望因素影响，房企融资出现大幅波动；10月以后，监管部门连续发声，融资端释放多重利好，融资压力持续缓解。

中指院数据显示，2021年上半年房地产行业融资总额突破万亿，达到11103.2亿元，占全年融资总额的62.9%，占比高出2020年同期近12个百分点。其中，2021年1月单月融资达2664.6亿元，占全年的15.1%。自2021年8月起，房地产融资单月降幅超过50%，10月融资规模仅为532.0亿元，同比下降74.8%，仅为1月的20%。2021年11、12月融资规模触底回暖，但仍未破千亿。去年8-12月5个月共融资3031.0亿元，仅占全年总额的25.6%。

针对未来的融资环境，保利投顾研究院认为，2022年，预计房企融资环境局部修复，悲观预期有所缓解，政策将进一步支持满足房企合理融资需求。实际上，去年政策利好释放后，保利发展、招商蛇口、中海、首开股份等在内的国央企率先破冰，成功发行中期票据或公司债，且融资利率小幅下调。随后传导至头部民企，碧桂园、龙湖等发债相继获批，但融资利率普遍高于央国企。

“未来很长一段时间，‘维定’、‘健康’、‘良性循环’将是房地产行业相关政策的主旋律”，同策研究院分析师陈舒指出。

海外债及信托发行显著下滑

中指院数据显示，2021年全年信用债全年融资5490.3亿元，海外债发行2682.9亿元，信托融资5452.7亿元，ABS融资4026.3亿元。其中，信用债、信托成为融资主力渠道，除ABS外，其余融资渠道同比均出现不同程度下滑。

值得关注的是，2021年全年房地产行业信用债发行规模占总融资规模的31.1%，较2020年上升4.7个百分点，发行主体以央企、地方国企为主，占全年发行额的75.5%。相比之下，2021年房地产行业海外债和信托融资遭遇迅速冷却。其中，海外债全年发行规模为2682.9亿元，同比大幅下降40.9%，占总融资规模的15.2%；信托全年融资规模为5452.7亿元，同比大幅下降40.9%，占总融资规模的30.9%，同比下降7.7个百分点。

陈星表示，截至目前，尚有债券在存续期的93家房企中，有17家海外信用评级已降至CCC或相同等级及以下。境外投资人失去的信心短时间内无法修复，海外债发行的低迷态势将持续一段时间。

另外，ABS则为2021年房地产行业唯一正向增长的融资渠道，全年融资规模为3850.9亿元，同比上升4.6%。

业内人士分析认为，2022年信用债、ABS或将继续回暖，成为房企相对稳定的融资渠道，尤其是ABS受政策支持，融资规模或将提升。而海外债受信用环境影响较大，修复时间较长；信托则是受政策抑制，融资潜力难以完全释放。

2022开年迎偿债高峰

值得注意的是，2021年房企违约事件增加，包含理财产品违约、美元债违约、信托违约等，特别是大型房企增多。中指研究院认为，2021年发生违约风险事件的房企有12家，另有7家企业虽未发生实质性违约，但存在进入债务展期程序、或有商票到期拒付等潜在违约事件。

据中指研究院数据统计，2022年1月房企需偿还到期信用债、海外债金额总计达到681.4亿元，占全年需偿还6589.4亿元到期债务的10.3%，而3月份到期债务达到776.3亿元，占比增至11.8%。这意味着，2022年开年，各大房企便要面对偿债高峰。

此外，据中国网财经统计，2022年-2024年三年间，房企需要偿还到期信用债、海外债达18403.7亿元，仅2022年占比35.8%，为未来3年偿债压力最大。另据中指研究院数据统计，房地产行业2022年到期债务中信用债占比47.0%，海外债占比53.0%。其中，海外债偿债高峰集中在上半年，信用债集中在3-9月。此外，2020年房地产行业信托发行规模为9231.0亿元，按照平均发行期限1.6年计算，2022年房企同样面临较大的偿还压力。

业内人士分析认为，尽管近期相关部门频繁发声，房企融资政策已有松动迹象，房企融资环境有所好转，资金压力得到一定程度缓解，但为应对偿债高峰，房企仍需开源节流，加大营销、紧抓回款，量入为出、审慎拿地，必要时通过出售项目或寻求股权合作等方式来稳定资金链、盘活自身现金流。