楼市复苏遇阻 需从何发力?
“7月份一线城市商品住宅销售价格环比微涨,二三线城市环比整体呈降势。”日前,国家统计局发布的2022年7月份商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,当前楼市仍处于分化之中。

楼市复苏遇阻 需从何发力?

来源:北方网2022-08-20

“7月份一线城市商品住宅销售价格环比微涨,二三线城市环比整体呈降势。”日前,国家统计局发布的2022年7月份商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,当前楼市仍处于分化之中。

7月,70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有40个和51个,比上月分别增加2个和3个。房价指数面临继续降温的压力,亟需各地积极出台政策确保市场复苏。图为无锡市惠山区一处楼盘。

一线城市仍是“领头羊”

“市场整体处于缓步复苏状态,政策在各地释放的效力依然呈现分化,从区域来看长三角、大湾区和长江中游不少热点城市的政策放松频率加快,对市场热度提升的效果较为明显。”58安居客房产研究院分院院长张波指出。

国家统计局数据显示,7月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月回落0.2个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。

“一线城市新房、二手房价格环比均上涨,二手房价格环比涨幅较上月扩大。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,一线城市的韧性主要是住房需求支撑性较强。

张波指出,与价格总体上涨相对应的是,北上深7月在政策放松层面依然保持着更多谨慎,这本身和市场稳定复苏有直接关系,不但房价表现稳定,并且从商品房成交金额,土拍市场的表现来看都可圈可点。

“从新房来看,北上广单月环比上涨较为明显,北上均上涨0.5%,这一价格变化和市场供应结构有一定关系。二手房中上海月度上涨0.8%表现最为明显,也显示出疫后市场快速复苏的节奏还在持续。”张波表示。2022年7月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数。 截图自国家统计局官网2022年7月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数。

二线城市分化持续

“相对而言,多数弱二三线城市住房需求支撑性相对较弱,7月二三线城市房价整体呈下降走势,二线城市二手房价格环比跌幅较上月扩大。”许小乐说。

国家统计局数据显示,二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平;二手住宅销售价格环比下降0.2%,降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降0.3%,降幅均与上月相同。

“成都、杭州和西安等城市表现较好。这也说明了当前楼市复苏过程中,有部分重点二线城市表现较好。但其他城市的市场压力普遍比较大,包括兰州和南宁等城市楼市偏弱。同时北海安庆等三四线城市也明显偏弱。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

这也体现了当前二三线楼市的一大特点——分化还在持续。张波指出,从市场分化表现来看,新一线相比三四线表现更为明显,同时从新一线政策松绑的节奏来看,大都偏向于分步骤放松的模式,尤其限购和首付比例层面的调整会更偏于保守。

成都楼市在7月的表现依旧亮眼。数据显示,7月,成都新房价格环比涨幅居全国首位。成都单月新房和二手房分别上涨1%和1.3%,显示出政策在当地效力释放更为有力。张波预计,热点二线城市热度提升会成为市场持续复苏的第二股力量。2022年7月70个大中城市二手住宅销售价格指数。 截图自国家统计局官网2022年7月70个大中城市二手住宅销售价格指数。

降温持续,如何修复?

同日,国家统计局发布的2022年1-7月全国房地产开发投资和销售数据,1-7月份,商品房销售面积78178万平方米,同比下降23.1%,其中住宅销售面积下降27.1%。商品房销售额75763亿元,下降28.8%,其中住宅销售额下降31.4%。

“这体现了7月新房市场阶段性降温。”许小乐指出,7月全国商品房和商品住宅销售面积环比降幅超过45%,销售额环比降幅均超过40%。累计来看,1-7月新房销售面积、销售额累计同比降幅较上月有所扩大。

许小乐认为,新房市场短期销售下降,一是因为7月部分城市期房项目停工引发业主停 贷事件使得购房者观望情绪加重,入市节奏放缓;二是因为房企冲刺半年销售任务结束,开盘量减少,市场销售季节性回落。

从供应端看,房企投资开工也确有回落。7月商品房开发投资额和新开工面积分别均环比下降30%以上,1-7月累计同比降幅较上月扩大。7月销售回款下降叠加当月是多数房企偿债高峰,房企投资开工动力较弱。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为,短期来看,各地“保交楼”相关举措不断落实,项目复工情况或有所改善,房地产开发投资有望小幅边际修复。企业资金压力叠加销售恢复不明显下,企业开工力度及意愿或仍较弱。

“因此,修复市场预期是关键。”许小乐表示,8月以来地方住房支持性政策仍在加码,据媒体报道,南京、苏州等强二线城市降首付。较宽松的信贷和调控政策下,新房项目有序复工、交房,加快房企风险化解才能修复市场预期。

同时,央行MLF意外缩量降价,被不少分析人士认为房贷利率再降或可期,或对房地产市场的预期带来一定提振。8月15日,央行公布的中期借贷便利(MLF)操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点。

“从市场的角度来看,短期市场信心修复仍需一定时间,市场调整态势难改,全国商品房销售规模同比降幅或仍较大。”陈文静表示。

张波同样指出,本轮回暖周期偏长,后续依然需要释放出更多市场潜力以提振楼市。

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楼市复苏遇阻 需从何发力?

2022-08-20 05:34:12 来源:

“7月份一线城市商品住宅销售价格环比微涨,二三线城市环比整体呈降势。”日前,国家统计局发布的2022年7月份商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,当前楼市仍处于分化之中。

7月,70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有40个和51个,比上月分别增加2个和3个。房价指数面临继续降温的压力,亟需各地积极出台政策确保市场复苏。图为无锡市惠山区一处楼盘。

一线城市仍是“领头羊”

“市场整体处于缓步复苏状态,政策在各地释放的效力依然呈现分化,从区域来看长三角、大湾区和长江中游不少热点城市的政策放松频率加快,对市场热度提升的效果较为明显。”58安居客房产研究院分院院长张波指出。

国家统计局数据显示,7月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月回落0.2个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。

“一线城市新房、二手房价格环比均上涨,二手房价格环比涨幅较上月扩大。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,一线城市的韧性主要是住房需求支撑性较强。

张波指出,与价格总体上涨相对应的是,北上深7月在政策放松层面依然保持着更多谨慎,这本身和市场稳定复苏有直接关系,不但房价表现稳定,并且从商品房成交金额,土拍市场的表现来看都可圈可点。

“从新房来看,北上广单月环比上涨较为明显,北上均上涨0.5%,这一价格变化和市场供应结构有一定关系。二手房中上海月度上涨0.8%表现最为明显,也显示出疫后市场快速复苏的节奏还在持续。”张波表示。2022年7月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数。 截图自国家统计局官网2022年7月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数。

二线城市分化持续

“相对而言,多数弱二三线城市住房需求支撑性相对较弱,7月二三线城市房价整体呈下降走势,二线城市二手房价格环比跌幅较上月扩大。”许小乐说。

国家统计局数据显示,二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平;二手住宅销售价格环比下降0.2%,降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降0.3%,降幅均与上月相同。

“成都、杭州和西安等城市表现较好。这也说明了当前楼市复苏过程中,有部分重点二线城市表现较好。但其他城市的市场压力普遍比较大,包括兰州和南宁等城市楼市偏弱。同时北海安庆等三四线城市也明显偏弱。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

这也体现了当前二三线楼市的一大特点——分化还在持续。张波指出,从市场分化表现来看,新一线相比三四线表现更为明显,同时从新一线政策松绑的节奏来看,大都偏向于分步骤放松的模式,尤其限购和首付比例层面的调整会更偏于保守。

成都楼市在7月的表现依旧亮眼。数据显示,7月,成都新房价格环比涨幅居全国首位。成都单月新房和二手房分别上涨1%和1.3%,显示出政策在当地效力释放更为有力。张波预计,热点二线城市热度提升会成为市场持续复苏的第二股力量。2022年7月70个大中城市二手住宅销售价格指数。 截图自国家统计局官网2022年7月70个大中城市二手住宅销售价格指数。

降温持续,如何修复?

同日,国家统计局发布的2022年1-7月全国房地产开发投资和销售数据,1-7月份,商品房销售面积78178万平方米,同比下降23.1%,其中住宅销售面积下降27.1%。商品房销售额75763亿元,下降28.8%,其中住宅销售额下降31.4%。

“这体现了7月新房市场阶段性降温。”许小乐指出,7月全国商品房和商品住宅销售面积环比降幅超过45%,销售额环比降幅均超过40%。累计来看,1-7月新房销售面积、销售额累计同比降幅较上月有所扩大。

许小乐认为,新房市场短期销售下降,一是因为7月部分城市期房项目停工引发业主停 贷事件使得购房者观望情绪加重,入市节奏放缓;二是因为房企冲刺半年销售任务结束,开盘量减少,市场销售季节性回落。

从供应端看,房企投资开工也确有回落。7月商品房开发投资额和新开工面积分别均环比下降30%以上,1-7月累计同比降幅较上月扩大。7月销售回款下降叠加当月是多数房企偿债高峰,房企投资开工动力较弱。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为,短期来看,各地“保交楼”相关举措不断落实,项目复工情况或有所改善,房地产开发投资有望小幅边际修复。企业资金压力叠加销售恢复不明显下,企业开工力度及意愿或仍较弱。

“因此,修复市场预期是关键。”许小乐表示,8月以来地方住房支持性政策仍在加码,据媒体报道,南京、苏州等强二线城市降首付。较宽松的信贷和调控政策下,新房项目有序复工、交房,加快房企风险化解才能修复市场预期。

同时,央行MLF意外缩量降价,被不少分析人士认为房贷利率再降或可期,或对房地产市场的预期带来一定提振。8月15日,央行公布的中期借贷便利(MLF)操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点。

“从市场的角度来看,短期市场信心修复仍需一定时间,市场调整态势难改,全国商品房销售规模同比降幅或仍较大。”陈文静表示。

张波同样指出,本轮回暖周期偏长,后续依然需要释放出更多市场潜力以提振楼市。

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