近日，首批3支保障性租赁住房REITs（以下称保租房REITs）完成发行，得到市场的热捧。

红土深圳安居REIT认购数量总和为186.241亿份，为初始网下发售份额数量的133.03倍，刷新公募REITs网下询价认购倍数新纪录，最终认购价格为2.484元/份；中金厦门安居REIT认购基金份额总量为143.12亿份，为初始网下发售份额数量的108.96倍，最终认购价格为2.600元/份；华夏北京保障房REIT认购基金份额总量为158.72亿份，为初始网下发售份额数量的113.37倍，最终认购价格为2.510元/份。

在此之前已经发行REITs的认购倍数区间在4.5至109.2倍，平均值为25.5倍，在所有REITs产品中保租房REITs认购倍数名列前茅，反映投资者对保租房REITs有着较高的期待。

根据三只REITs产品公告的网下认购规模测算，预期将有超过1200亿元的资金认购保租房REITs，而三只REITs产品预计募集资金总额约38亿元。

那么，保租房REITs为何受青睐？

首要原因就是首批保租房REITs的底层资产都是优质资产，三个项目分别位于深圳、厦门、北京，并且都处于核心区域。持续的人口净流入、成熟的产业配套、较低的租售比保障了需求的稳定性和持续性，这也是此类项目能够长期稳定运营的重要基础。

其次就是超高的出租率，截至2022年一季度末，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT和华夏北京保障房REIT底层资产综合出租率分别达到98.7%、99.3%与94.7%，几乎处于“满负荷运营”状态。

再次就是三只保租房REITs底层资产目前的租金水平较周边物业具有价格优势，平均折让水平大约在40%左右，但项目租金预计每年都会上涨，租金年涨幅区间基本在2%至3%。

例如，募集说明书预测，华夏北京保障房REIT下属项目文龙家园和熙悦尚郡2024年将迎来续租期，两项目租金将分别上调至55元/平/月和64元/平/月，较2022年一季度分别上涨5.8%和6.7%。

尽管三只保租房REITs底层资产相对其周边物业租金有折让，但与其他已发行的公募REITs相比，三只保租房REITs底层资产利润率依然有优势。具体来看，红土深圳安居REIT的税息折旧及摊销前利润率（EBITDA）最高，中金厦门安居REIT和华夏北京保障房REIT也排在中位，项目的预期盈利能力具有保障。

此外，三只保租房REITs的底层还有一定的成长性。例如红土深圳安居REIT底层资产中的安居百泉阁配有414.1平的配套商业设施和294个车位，安居锦园项目中也有配套216个车位。这类配套商业设施租金/运营收入、配套停车场停车费收入、广告位租金收入、临时摊位租金/运营收入也将计入相应的保障性租赁住房项目运营收入中。

2021年6月29日，国家发改委发布将能源基础设施，保障性租赁住房等行业范围纳入公募REITs试点范围。2022年5月25日，国务院出台《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，指出推动基础设施REITs健康发展，重点盘活保障性租赁住房等领域基础设施；同年5月27日，证监会、国家发改委联合发布文件指出，保障性租赁住房发行基础设施REITs，有利于盘活存量资产，回收资金用于新的保障性租赁住房项目建设，促进形成投融资良性循环。

市场预计，在政策的大力支持下，未来REITs产品发行节奏将加速；同时考虑到公募REITs在房地产企业存量资产上有较大可撬动投资价值的空间，未来有望迎来REITs试点范围进一步向房地产企业长租公寓等领域放开。