在房价走跌的大势影响下，已经有越来越多的开发商开始认认真真地考虑如何降价或强势营销了。在上一篇博文《权威数据：房企暴利到底有多高》中，曾经阐述了这样一个观点：今年一线城市的房价将下跌15%－20%，明年将下跌5%－10%；二、三线城市，预计累计下跌量将在10%－20%。　

　　近日，我们兰德咨询公司应某知名房地产企业委托，刚刚完成了《第四季度营销规划及特别激励措施》。在咨询成果中，我们针对该公司1－8月份仅仅完成了全年销售计划的40%的情况，提出了重新调整年度营销目标（调低了20%）。为了在年底前完成调整后的营销目标，我们通过大量的调查和多次的研讨，提出了“颠覆性营销”的概念及相关措施。现简要地将几个重点拿出来，与大家共享。 

　　（注：因企业实际情况不同，内容仅供参考） 

　　1、降价。在房展会期间各个楼盘普降20%－25%，并在广告中明确说明：楼盘交用前决不再降了。如果再将，将给予差价补偿。 

　　备注：如果要降价，应把握两点。一是一定要尽可能第一步到位，需要“割肉”的话，就要果断出手。二是一定要主动，不要跟随。想一想股市就知道了，如果周边其他楼盘降价了，你被动跟随的效果肯定不如主动率先降价好。 

　　2、降价配合活动营销 

　　要想起到预期的降价促销效果，应以轰动性的活动营销相配合，如策划举办文娱活动、奥运明星活动、政治家活动等。 

　　备注：经济形势一不好，现在明星们也便宜了。如果能请到人气正旺的明星，如莎拉·布莱曼（奥运会开幕式上与刘欢一块唱主题歌的那位）就绝好了。请朗朗举办一场钢琴演奏也不错！ 

　　3、破釜沉舟，用广告饱和冲击 

　　我比较赞同房龙总裁肖勇的观点，在关键时候，拿出超预算的钱投入到媒体宣传中，在某一时段破釜沉舟地实现饱和冲击，比如包下整个“房产周刊”的所有广告位（同一天其他开发商不能做广告了），或者在目标媒体上连续在固定位置（如头版，末版）上投放半版或整版广告。 

　　备注：在媒体广告越来越多的情况下，为了能让更多的人看到广告，还可以突破传统的半版或整版广告形式，尝试用跨版广告、拉页广告等异性广告，效果更佳。 

　　4、定向营销 

　　可以考虑面向特定人群进行差异化营销。如通过DM方式面向老客户，就说是专门针对老客户的“特别优惠”。老客户介绍的新客户也可以享受同等优惠，等等。 

　　备注：面向老客户的前提条件是客户满意率比较高，并且尾盘数量比较少。定向营销还可以考虑特定圈子的人群，如媒体圈子、籍贯圈子、年龄圈子等等。 

　　现呈上四招，企业可根据实际情况考虑是否采用。事实上，特殊时期，招数不必太多，关键是要适用、有效。